租屋必看！違建的租約有效嗎？何時可向房東請求損害賠償？

好房網News記者馮牧群／台北報導

近期因違建而起的公安意外頻傳，違建拆除與否成為許多縣市政府的重要考量，然一談到強拆，房客、房東間的租屋爭議便浮出檯面，該如何辨認違建、怎麼確保自己的租賃權益、有什麼救濟管道，成為在外租屋不能不知的課題。

擔心租到違建的民眾，可向所在縣市的建管單位查詢確認。（好房網News記者陳韋帆攝）

崔媽媽基金會律師許振湖表示，法律上定義的違建是未辦理建物「所有權第一次登記」（也就是「保存登記」）的違章建物；除了頂樓加蓋，夾層屋（樓中樓）、露台加採光罩、私設花台或鐵窗、陽台外推、法定空地佔用、可能破壞建物結構卻未申請建照的室內裝修等（例如屋主私自將屋子隔成多間房以利出租），都算是常見形式。

由於不合建管法規，違建不僅在材質和結構存有諸多問題，也讓住戶的門戶與消防安全堪慮，更可能發生公安、侵佔等法律爭議。正因如此，租屋市場中的違建，行情遠比同類型的合法建物低廉，成為都市裡學生、社會新鮮人、基層勞工、貧困家戶、獨居長者等經濟弱勢者的租屋首選。

許多地方政府會把老舊違建列入「緩拆」或「免拆」範圍，但許振湖強調，緩拆只是暫緩拆除，並非不拆，且以台北市為例，1995年開始的新違建更有「即報即拆」的風險，違建若有危害公安之虞，或佔用共有空間遭判決須返還，即使是1995年前的仍會被拆除。

雖然違建屢見不鮮，法律上仍認為建造人有權對違建進行包括出租等收益行為，因此違建的租約還是有效，只要住處還沒被拆，房客就不能單以「擔心違建被拆」為由單方面終止契約，否則房東有權依約求償。許振湖指出，正因租約有效，房東有義務將出租物交付給房客使用；若出租物被拆除無法居住，在民法上就構成房東「給付不能」，房客可依法解除契約，並向房東請求損害賠償（包括搬遷費用、押金、已預付租金等），若房東不願意，房客可到所在地鄉鎮市區公所調解或提起訴訟。

許振湖建議民眾，由於坊間販賣的制式契約通常不會規定違建拆除的賠償，日後若要訂定新約，最好特別要求房東簽約時加註相關的賠償事宜；此外民眾若想租住安全合法的房子，簽約前最好要求房東出示房屋所有權狀，或向地政事務所申請第二類土地登記謄本，同時請房東出示身份證明，以證明簽約的出租人就是屋主，若出租人與屋主不同，應要求對方出示屋主的授權書。