MyGonews2020年六大趨勢將拉升房地產溫度

▲賴正鎰：2020年六大趨勢將拉升房地產溫度（圖／資料照）

文／蕭又安／MyGonews買購房地產新聞

全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰2019年12月18日在商總不動產委員會年度記者會上說，全台2019年預售新推建案9.6萬戶，比2018年同期成長11％，已經逼近10萬戶，推案總戶數僅次於2006年的9.9萬戶；且全台推案量總銷約1.43兆元，年成長13％(比2018年預估2019年推案約1.34兆元，成長8％的數字還高)，房市比預期更加火熱，其中，台中與高雄的推案年增率都超過三成以上，案量推升力道強勁，上演補漲行情。

賴正鎰認為，台商資金回流推升產業與消費動能，更拉抬房市，在市場需求面大增、買氣出籠的情況下，選舉結果將決定未來8年房產趨勢，他預計元月大選後房市可望繼續活躍，2020年有機會再成長4至6％，2020年推案量上看1.5兆元，呈現「量續增、價微揚」的格局。這已是連續三年維持穩定正成長，也是連續兩年推案量破兆元。他形容說，如果2018年跟2019年房地產是「春暖鴨先知、百花搶爭鳴」的話，2020年就可能是「萬馬奔騰、遍地開花」。
 
中美貿易戰傳來達成第一波協議的好消息，全球股匯信心大增；我國央行可望維持「連14凍」，利率維持低檔；台商海外資金回流投資金額持續擴大，台股也因為受到中美貿易戰利多激勵，攻上「萬二」，日成交額也放大到1500億元。金管會日前也公布最新統計數字，2019年第三季為止，上市櫃公司在中國大陸的獲利匯回金額、達新台幣4,789億元，占累計原始投資金額比重高達18.84％，創下歷年最高紀錄。

▲2019年全年六都預售房市推案統計（圖／各地不動產開發公會、市調資訊）

賴正鎰指出，2019年房市受惠於自住買盤增加及台商回游資金的激勵，股市獲利游資增加，推升買房意願。從第一季到第三季表現都超出預期的推案量，各建商購地金額創下紀錄，趕在11月之前加速推案並創下佳績，預售案也都很快就完銷，不過12月起受到選舉接近，出現觀望氣氛，感覺有稍微放慢推案腳步，但推案還是沒有停止。
 
他從總體房市來觀察，2019年「北部小回檔，中南部爆熱」，主要都會區延續2018年房市築底之後反轉的強勁力道，預售新推案已接近10萬戶，比他在年中時預期的9萬戶還要多，市場上除了低總價小宅之外，景氣回溫也使得六都有一些中大坪數產品活躍起來，推估預售建案總銷規模約1.43兆元，2017至2019連續三年的正成長(詳如附圖)。
 
他展望2020房市趨勢，台商回游資金加速及內需建設加碼，房地產2020年將有六大趨勢，(一)危老改建及豪商辦將成建商推案二大主力，(二)土地與商辦、住宅需求大幅提高，(三)52至64坪的中大坪數格局再度活躍，(四)首購與換屋市場需求並重，(五)都更加速、地上權標售案翻紅，(六)建商購地儲蓄推案能量大增。
 
商總不動產委員會主委、中華民國不動產代銷公會全聯會理事謝坤成分析，台中原本就是台商聚集的大本營，加上人口紅利持續移入、剛性需求強大，2019年前七個月的推案量，已經超過2018年全年的1861億元，推案量更在下半年大爆發，台中全年2500億元推案量輕鬆達標。
 
謝坤成說，從統計數字來看，全台六大都會區2019年預售推案量能，以台中市成長幅度達三成以上，躍居第一。台中房產這麼夯，這都拜賜於中科產值持續擴大，年營業額上看8千億，加上中科台中園區標準廠房出租率已達100％，創造出高產能並帶動就業人口湧進；此外，台中捷運綠線即將於2020年底全線通車營運，北屯捷運站及水湳經貿區周邊、南屯區文心路捷運沿線、台中精密園區及烏日高鐵特區捷運新烏日站是主要推案熱區。
 
謝坤成同時指出，南台灣高雄和台南二大都會區2019年房市補漲態勢也相當明顯，推案戶數及金額分別呈現二至三成的漲幅。高雄市三民、楠梓、鳳山的首購宅銷售都相當亮眼，尤其是楠梓高雄大學城一帶，因區域生活機能改善，加上楠梓加工出口區科學園區化、新台17線動工興建與大學城消費人口增多等利基條件，首購產品去化快速。
 
另台南人喜愛透天型住宅，台南市推案重鎮是近年市政府推動宜居台南政策，安南區房價基期相較市區便宜，且鄰近南科等工業區，吸引首購族搶進。
 
其餘各縣市熱門推案區分布情況，謝坤成指出，北台灣新北市、台北市及桃園市等三都，因為2018年推案量集中，2019年呈微幅回檔，但推案量還是加溫中，台北市內湖、中山和大安、北投區都是交易熱區；新北市板橋、新莊及淡水推案量最大，同時受益有新北環線捷運通車紅利，沿線雙捷共構站周邊也都成了新焦點。

人口紅利居全台第一的桃園市，則有桃捷A7站龜山重劃區推案大爆發，因房價親民市場買氣熱絡，超越高鐵青埔特區所在的中壢區。此外，同樣位於北台灣，2019年省轄市部份推案最熱烈的縣市是基隆市，多年沒有大型開發案的基隆，2019年有建商推出400多戶的景觀建案，吸引在地購屋族目光。
 
對於2019年總體房地產表現，賴正鎰認為，影響房地產最大原因是政經環境和利率，台商回游設廠2020年腳步會加速，帶動產業與就業，加上國內連14凍漲低利環境對房市有利，大型行庫也看好2020年的市場打算全力衝房貸，在一月總統選舉結果揭曉之後，民眾不安的疑慮很快消除，房市也會穩定向前；展望2020年，台商返台加速投資帶動商辦、廠房及土地需求。

▲圖一:台灣地區近十年預售推案金額走勢及圖二:台灣地區近十年預售推案戶數走勢（圖／鄉林不動產研究室）

賴正鎰說，建商看好市場復甦近年積極購地儲地，但雙北市土地稀缺且地價攀升，危老與都更已成建商在六都推案的主要土地來源，為健全房市並加速都更與危老改建進程與成效，他提出二大建議如下：
 
(一)全台30年屋齡高達423萬戶且老宅快速增加，在少子化與高齡化的社會，須加速推動都市危險及老舊建築物重建，感謝內政部檢討危老條例之容積獎勵案有條件延長5年，但建議應該沿續原有獎勵條件，不要增加其他新的限制，例如容積獎勵項目疊加後的上限仍維持40％；另危老條例重建後的房屋稅減半徵收時間，從2年延長為5年。
 
(二)房地合一稅制上路將屆4年，但當初未能一併檢討遺產及贈與稅法關於不動產時價認定基準，造成公告現值與市價之增值居然變成是繼承人獲利額度，年輕人根本繳不出稅金，徒增不少繼承遺產的困擾，建議房地合一稅率應降低，持1年以內買賣課稅降為20％；2年降為10％；持2年以上免稅，且基於互惠原則，本國或外國人稅率一致，同時檢討遺產稅與贈與稅的時價認定基準，甚至廢除房地合一。

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