「金龍風暴」衝擊到何時？四大指標搶進房價甜蜜點

文／黃健誠／遠見雜誌

回顧2024兩極的房地產市況：上半年「熱烘烘」，下半年卻因為限貸令、央行的幾波信用管制，瞬間變得「冷颼颼」。展望2025房市，買氣究竟會一蹶不振，還是恢復生機？

▲央行總裁楊金龍在9月宣布第七波信用管制措施，威力之大被市場稱為「金龍風暴」。（圖／遠見雜誌提供）

還記得2024年上半年的房市熱況嗎？當時考慮買房的小林（化名）想到預售屋市場上走動走動，看看預售建案的行情。於是在土城某建案的網站留下聯繫方式後，隔了好一陣子才接到代銷電話，劈頭就問：「你預算多少？」小林回答了一個數字，代銷冷淡回答：「我們這邊的最小房型賣完囉！」隨即掛上電話。 

小林納悶，難道現在上千萬的房子如此好賣嗎？連代銷都擺出高姿態。不過，2024年10月情況又截然不同了，數家代銷業務客氣打電話，熱烈邀請小林看房，但他現在不想看了。 

從小林的例子可發現，2024年的房市，上半年與下半年宛如夏天與冬天兩個極端季節，甚至「冷還要更冷」。 

▲六都房市買氣自2024年8月一路下滑。（圖／遠見雜誌提供）

銀行、央行接連出手，房市急凍

2024年上半年，房地產市場還一片熱鬧氛圍。然而，銀行限貸令7月開始發酵，再加上央行在9月中祭出第七波信用管制，房市在下半年迅速急凍。 

從近幾月的六都買賣交易移轉棟數來看，7月為26555棟、8月24527棟、9月22817、10月19643棟，急凍的狀況，從一路下滑的數字可見一斑。 

日前央行總裁楊金龍赴立院備詢時，曾提到第七波信用管制措施不會「高高舉起、輕輕放下」，是否再推第八波信用管制措施？值得觀察。 

楊金龍指出，目前民眾對房市上漲的預期心理已經停止，希望2025年中可慢慢下修價格。 

針對2025年的房市價量預估，消基會董事暨房委會委員張欣民表示，預期2025年房市將是「量縮價跌」格局，但下修幅度仍視央行打炒房力度而定。 

不過，在房市真正下修之前，張欣民觀察，房市第一線的業者與銷售人員已感受到濃濃寒意，甚至有許多案場「等嘸人」，與上半年部分建案看房要排隊的熱況，呈現兩極差異。 

科達建築董事長賴建程表示，觀察2024年10月建案來人量，約減少四到五成，成屋委賣物件也增加不少。整體房市成交量皆大幅縮減，甚至全台的建商都將推案延緩，原本928檔期或第四季準備推出的新案，幾乎都往後遞延。北部更有準備開案的廣告招牌拆除，單月買氣急凍。

不過，賴建程也觀察，11月剛性買盤的看屋者已逐漸回籠，自住買方也多了議價空間，但目前多數區域房價仍持平，呈現量縮價平趨勢。

房價預期下修3～10％不等

從央行態度及業者的第一線感受來看，房市的確有下修可能性。張欣民認為，以目前情況來看，初估約有5～10％的下修幅度。

賴建程則表示，這波打炒房政策真正的發酵時點，可能出現在2025年上半年，預估下修幅度是3～8％不等。當房市續冷，成屋物件量持續增多時，就有機會出現房價甜蜜點。 

整體而言，專家都認為，2025年上半年房價有下修空間，房市呈現震盪盤整。賴建程表示，從政府打炒房政策頻頻，到央行第八波房貸信用管制醞釀中，不動產業者跟自住客都哀鴻遍野；另外，也受到《銀行法》72條之2的「不動產天條」影響，房貸放款幾近滿水位，即使一般購屋族也申請房貸不易，交易糾紛不少，市場多不希望央行再出手。 

至於房市會怎麼走？賴建程指出，目前多數建商購地保守、推案延後，2025年可望是建商交屋潮高峰，市場成屋釋出量必定持續再攀高。 

張欣民提到，2025年上半年將延續目前房市的冷清氛圍，不過，下半年自住、剛性需求的民眾可考慮置產。預期下半年可因價格下修，而出現遞延性買盤，恢復些許買氣。 

不過，雖然房價預期有下修空間，但若從區域觀察，賴建程提到，由於通膨及營建物料成本墊高，房價還是難以大跌，而量體較大的重劃區，可能會出現較大下修幅度。 

對有剛性需求的自住客而言，現在也可以慢慢看房議價，有價格考量的首購族，可往量體大的重劃區比價，以低總價產品為首選。 

張欣民建議，目前房價還沒出現下修，因此建議想買房的民眾「還沒鬆動、不要激動」，不用急著出手，先觀望一個季度，屆時若有喜歡的物件，可以「大膽出價」，從開價八折開始試探賣方態度。 

如果民眾決定在甜蜜點出手進場，賴建程也說，地段、交通、建設、人口仍是購屋不敗四大指標。 

在雙北地區，新北市包括板橋、新莊、三重、永和、新店等區，仍是購屋熱門區域；北市則以松山區、信義區、中山區等為主。

▲市場仍青睞中小坪數、低總價的自住產品。（圖／遠見雜誌提供）

中小坪數是主力，成交量有機會回穩

2025年上半年，將是房市見真章的時刻。賴建程表示，建商在房市政策調整下，除了審慎控管財務，也得審視調整自家產品組合；都更、危老將持續成為政府力推的政策主軸，「都更危老案、大型市地重劃案，將是建商未來推案的大方向。」 

整體而言，市場仍是青睞中小坪數、低總價的自住產品，估計仍以17～23坪、26～35坪，總價2000萬以下、2500～3000萬元區間，為未來的推案主力。 

面對房市榮景丕變，張欣民認為，在第七波信用管制前，房市有「隨便買、隨便賺」的氛圍，甚至出現集資買房、愈早買賺愈多的感受。不過，在市場氛圍改變後，或許能讓民眾對房地產存有風險意識，長遠來看，有助於提升房市的整體健康度。 

賴建程也說，長期而言，對房市抱持謹慎樂觀態度，因為首購族剛需仍在，也是目前銀行首重族群。而打炒房政策是希望將不動產貸款資源，優先提供給名下無房的首購族群。 

其次，換屋族群的購屋需求仍在，房市基本剛需買盤也有穩健支撐，加上境外資金匯回專法，首批台商回台資金目前已解禁，將有超過千億元資金流至房地產，以及AI技術發展、供應鏈移轉等領域。因此，看好未來台灣經濟面表現，2025房市成交量體有機會逐步回穩。

【本文摘自遠見雜誌12月號；更多文章請上遠見雜誌官網：https://www.gvm.com.tw】