網路溫度計／領縮水薪資、扛高檔房貸，現在急買房的人最傻

文／網路溫度計

為什麼會買破舊的公寓？

民國(下同)60、70年代的建築類型以公寓為主，四至五樓、無電梯、公設比低，隨著時間的流逝，今日已經不復見公寓類型的產品。我們家社區出了大門，往右邊走個50公尺，就是一條一條的公寓巷子，整排的公寓，每一戶都裝了鐵窗，有些為了爭取空間，鐵窗還凸出甚多。

鐵窗只是第一印象，定眼一看，電線、第四台線更是沿著牆壁攀爬，有些訊號交錯點充滿密密麻麻的線路，看起來實在有點雜亂；公寓的外牆上到處可見東缺一塊、西少一片的小磁磚牆面，有些沒有貼上磁磚的灰色牆面，掉漆更是如家常便飯般地正常，更常常突兀地穿插著裸露的紅色磚塊、廣告噴漆，有些還像是濕了一大片的尿布，相較於旅遊景點中所看到的一片白的優美民宿，這些公寓再過幾年，若還是不好好整頓，可能就有貧民窟的感覺。

最糟糕的感覺應該是在一樓與看不到的頂樓，頂樓許多都是加蓋的醜醜鐵皮屋，一樓則是滿滿的機車，許多住戶為了搶佔汽車與機車的停車位，利用花盆、鐵鍊五花八門的工具，釘牢在地上，藉此劃出自己的地盤。面對種種亂象，欠缺公權力的介入，「先佔先贏」成為公寓生存的法則。

我在小的時候就是住在公寓四樓，入了社會為了省錢，又租五樓公寓加蓋的頂樓，除了前述習以為常的雜亂之外，還有一項很費體力的工作，就是倒垃圾。公寓倒垃圾可不是跟大樓一樣，隨時都可以將垃圾丟到指定地點，公寓住戶要倒垃圾，只能等待特定時間到來的垃圾車。每次聽到垃圾車的聲音，就必須在三分鐘內繞著樓梯，一圈又一圈地飛奔到一樓，與不認識的左右鄰居排排等待，然後再爬啊爬的上了算是六樓的五樓頂。

不過，公寓最糟糕的都不是這些，而是小偷多。

小偷知道大家上班的時間，只要能進入某一棟公寓，就能夠從頂樓相連的特性，在各棟中流竄，被偷了兩次的我，某日決定請假埋伏在樓梯間的大門後方，等著白目的小偷出現。果然，大約十點多小偷出現了，公寓與公寓頂樓加蓋的房子之間，通常都有一個及胸的小矮牆，小偷才剛剛跳下小牆，我就拿著雙節棍從門後跳了出來，正準備發揮苦練二十年的武術，以李連杰的身手，讓小偷知道五千年歷代宗師傳承下來的武術奧秘。

才剛翻身跳下小矮牆的小偷，頭一轉就看到右手拿著雙節棍的我，甩啊甩的，左側嘴角勾起淺淺的奸笑，一臉就是等著讓小偷嚐嚐苦學武術二十年、棍如雨下的感覺。小偷還是聰明的，還沒完全轉身，又立即扭腰背對著我，屈膝一躍，雙手拍牆一翻，咻地就往前直竄。

身為苦學武術二十年的武術王子，自然不干示弱，這個小牆怎麼難得倒我！？，大喊一聲「麥走」，三步併做兩步，正準備翻身而過，兩手才剛拍上牆壁上緣，側眼一看，挖~~旁邊沒有屏障，直接看到地面，雖然還不至於一翻就掉下去，但心中毛毛的，也減緩了自己翻牆的速度，只見小偷快速地翻過一個又一個的小矮牆，根本是賣命的表現，心中有點感慨，任何一行都有其專業與風險。

聊了這麼多，公寓有著老舊、違建多、倒垃圾不便、沒有電梯、搶佔停車位、小偷多等缺點，只是因為公設比低，房價又相對便宜，對於甫出社會的年輕人而言，算是不錯的選擇，畢竟如果買得起大面積的新房子，誰還會想要買公寓呢？

現在，低價購買新屋的機會逐漸來臨，因為有報導指出，從新屋開價與內政部不動產交易網交叉比對，發現板橋區、北屯區等重點都會區的新屋價格，已經低於舊屋價格，在交易量低迷的情況下，殺價取量將成為建商不得不採取的策略。

房價下跌逐漸成為主流意見

還記得去(105)年寫了一篇文章，探討首次購屋人口對於房價影響，並且推估十年後，房價少三分之一甚至於更低。只是商周財富網一開始轉載的時候，下了一個嚇死人的標題，原本只是說少三分之一，等到轉貼文出來的時候，標題居然變成剩三分之一。

當時房地產價格才剛做頭，有點下跌的現象，但是否真正往下走，仍然有點猶豫不決，市場多空分歧。基於對於數據分析的確信，勇敢地提出自己的主張，並且明確說出文章論述的依據；不過口水、青菜、水果還是快要遮蔽住了天空，從反對者的手中拋出來，一個個結實地砸落在我的臉上。

只是隨著不可逆的人口結構，現在購屋主力(27至41歲)是65-79年次，出生人數最低也有31萬(75年次出生，生肖老虎)，最高則為65年將近43萬的出生人數，總計561萬人。

20年之後，購屋主力(27至41歲)是85-99年次，出生人數最低僅有16.7萬(99年次出生，生肖老虎)，最高則為86年將近32.6萬的出生人數，總計363萬人。換言之，未來20年購屋主力的出生人數，與65-79年次總計561萬人相比較，僅佔了65%，光是這一點，就很難期待台灣未來的房地產走勢會轉好。

買在高檔房價的年輕人

100年至105是房價相對高檔的時候，如前所述，隨著人口結構快速崩跌，未來房價長期不看好，所以在這段時期購屋的朋友，將會面臨所持有的不動產價格下滑的慘況。舉個例子來說，一位32歲的新婚夫妻，生了小孩後，103年在家人協助自備款的幫助下，在新莊某重劃區買了一間30坪的房子，每坪買在65萬元，總共花了1,950萬元，貸款八成1,560萬元。

頭期款繳完後，無餘力可以繳交高額房貸，前5年只繳利息，也大約要繳交近3萬元，對於兩人每月10萬收入，扣除汽車貸款、小孩子奶粉錢，以及其他基本生活開銷，實在是無力繳付更多餘的貸款。原本預料只要慢慢調薪，日子應該會愈來愈寬裕，結果與預期落差甚大，夫妻倆所在公司營收都很平淡，沒有裁員就不錯了，哪敢奢望調薪。更慘的一件事情，才沒幾年，同樣的房子一坪就快要跌破50萬元，未繳交的貸款可以說是超過了房價。

 

 

買在高檔勢必會虧，如果你真的不得不買房，專家認為往這兩個方向找較能避險！ (作者：Dr.J)
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