打炒房來「補破網」？專家：投資客的「一人公司」也該打了

記者陳韋帆／台北報導

近期央行以迅雷不急掩耳的速度，一紙行政命令「打炒房」12月8日即期生效，打得不少投資客、建商們皆措手不及，其中針對「公司法人」購置貸款一項，似乎還可以更加精進。新北市地政士公會公關主委鄭文在指出，央行已看到「公司法人」大量購屋，但實際上投資客會大量設置「公司」是為了避開「房地合一稅」而非僅為了貸款。

▲不少投資客為了進行短期炒作，成立「一人公司」購屋避稅。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

據財政部賦稅署資料，以「境內居住者」、也就是台灣多數投資會遇到的稅制為例，「房地合一稅」持有1年以內必須課稅獲利45％、持有2年以內超過1年為35％、持有10年以內超過2年為20％、持有超過10年則降至15％。以上扣除額皆為售價的5％。

「上有政策，下有對策」鄭文在指出，上述「房地合一稅」是針對一般民眾購屋，投資客在政策推出後發現以公司名義購屋，則採單一稅率20％，也就是說利用設置公司行號短期炒房，最高可省下25％稅率，大量的公司林立，還造成景氣復甦的假象。

其實，在政府防堵法人單一稅率20％前，早有一群投資客去拆解房地合一稅的內容，發現設置公司法人作業成本還是偏高，因為必須請會計事務所做帳、報稅、記帳費用等，是一筆不小的開銷，所以直接在土地增值稅裡下手，明確簡單，獲利了結，不拖泥帶水，免作業成本、免記帳費。

為了避免重複課稅，房地合一稅在課徵土地增值稅後，可以從房屋土地交易所得額中，再扣除因為繳納土地增值稅的土地漲價總數額。重點來了，土地增值稅稅率是20％、30％、40％，房地合一稅非自住是45％、35％、20％、15％也就是，如果高報土地移轉現值，只要繳納20％的土地增值稅，卻可以避免第一年45％的房地合一稅，賣方現賺25％，且墊高的土地移轉現值還可以在買方再出售時「超前部署」免受土地增值稅的課徵，何樂而不為？

他舉例，有一個投資客賣了一間近800萬元公寓，沒有裝潢、未滿一年，現賺110萬元，如果以必要費用5％計算，800萬元－690萬元－(800萬元＊5％)=70萬元(所得額)，70萬元＊45％=31.5萬元(房地合一稅)，賣方將這70萬元所得額轉換成土地漲價總數額，課徵土地增值稅，結果是70萬＊20％=14萬元(土地增值稅)，賣方現省31.5萬元－14萬元=17.5萬元整。

20％稅率和現在的打房公司法人購置住宅稅率相同，而且取得「三大保證」，一、保證免設立公司，二、保證免會計事務所記帳，三、保證買方短期內移轉不用再繳土地增值稅。鄭文在提醒，政府在打房的同時，投資客們已經超前部署完成，並且截彎取直，直球對決，房地合一稅也該補破網，檢討一下了。