獨／房地合一2.0三大漏洞？學者：「預售屋」才是大漏洞

記者陳韋帆／台北報導

行政院會昨（11）日宣布通過「房地合一」所得稅法修正草案後，不少產業界開始哀鴻遍野，並指出「稅制不全、閉鎖期拉長至8年、申報不實」等問題。房產學者章定煊指出，這件事說穿了，等於「預售制度」本身就是大問題，否則也不用為了抑制炒房而不斷修法。

▲預售屋連房子都還沒蓋好，所以「轉單行為」在法理上不會有所謂的產權移轉。（圖／記者陳韋帆攝影）

章定煊表示，「稅制不全」指的是預售屋尚未成屋，所以買家沒有產權，而土地權也仍在建商手上，但按照「房地合一稅」的概念，先課徵土增稅後，剩餘的增值才算是房屋所得，預售屋的轉單，完全沒有「產權」移轉，依此課稅法理上似乎站不住腳。

▲預售期間簽約後，開始計算持有時間，但一旦實屋交屋，又會歸零重新計算。（圖／記者陳韋帆攝影）

「閉鎖期拉長至8年」新版房地合一稅制表明：「持有房地期間在2年以內者，稅率為45％；持有房地期間超過2年，未逾5年者，稅率為35％。」也就是說，假使預售期間買屋、3年後交屋，原本等到第3年稅率可降到35％，但因為新版稅制，等於一交屋，持有期馬上又歸零重新計算，等同閉鎖期變成3＋5＝8年。

▲「申報不實」本身就是觸法行為，沒有所謂的漏洞問題。（示意圖／翻攝自Pixabay）

而「申報不實」其實就是不肖投資客結合黑心房仲的假申報手法，在實價登錄時直接作假買賣價金，或者浮報裝修、房仲費用等，因法規本已有約束不得偽造文書，且意圖使公務人員登載不實也會觸法。

▲章定煊認為，預售制度本身就是一個問題，目前政府抑制的方式相當緩和。（圖／記者陳韋帆攝影）

章定煊說，其實上述爭議「稅制不全」是法理問題，到立法院確實會有所爭執，透過修法可以完善；「閉鎖期拉長至8年」可有效抑制轉單炒作問題，畢竟真正想自住購屋的人，幾乎不會轉單，拉長到8年會受影響的多是短線炒作的投資客。

至於「申報不實」部分，他認為，以此為由當作爭議，好像在爭議能不能超速飆車一樣，別忘記台灣是法治國家，採用上述手法作假申報，就是犯法，根本不算是法規漏洞。

▲章定煊指出，房貸成數相較過去已大幅拉升，成屋銷售才能大幅度解決炒房問題。（圖／記者陳韋帆攝影）

章定煊指出，台灣擁有世界罕見的「預售屋制度」，是因為台灣人早期窮、房屋貸款成數又只有5成左右，為了讓大家都能買得起房，才出現的應對制度，但衍生的「爛尾樓、炒房」等問題也不少；反觀先進歐美國家，房屋必須是成屋銷售，或者結構體完成5成、7成以上才能買賣。

他說，現在台灣已經不是窮到完全買不起房的時代了，銀行貸款也都在7、8成起跳，「預售制度」早應退場，政府目前也僅是擔憂立刻改變市場結構，會造成重大衝擊，所以才會緩進式修法。

屋比房屋總監陳傑鳴則表示，估計新版房地合一稅上路後，預售產品對投資客吸引力將大減，產品去化速度可能會大幅減緩，對於近年以預售推案為主的建商及專接預售屋的代銷衝擊不小。未來一旦銷售率開始下滑，加上近年營造成本大增的狀況下，會越來越多建商採取「先建後售」的模式。