獨家／政院擬推地上權社宅！郭紀子指六大弊端：不可急功近利　理應三思

記者陳韋帆／台北報導

▲郭紀子表示，社宅元有問題尚未獲解，20年地上權社宅恐衍生更多問題，盼政府三思。（圖／記者陳韋帆攝影）

政院近期傳出擬推「地上權社宅」消息，預計今年選定台北市、新北市推動，以「地上權概念」，鎖定「租得起但買不起」族群，能用低於市價居住20年。台灣物業管理學會理事長郭紀子接受《三立新聞網》訪問表示，「現行社宅問題已經很多，且尚未解決，提醒政府切勿急功近利，理應三思！」

郭紀子表示，社宅現有兩大管理問題如下：

一、現有的管理費難以收支平衡

舉例來說，現有社宅管理費每月1坪收150元，實際可能需要200元以上，缺口就由主管機關自行補上，那就是納稅金在墊補。

二、修繕成本

如漏水、窗裂、牆裂等問題，所有非人為損壞，都必須由房東，也就是「主管機關」吸收承擔。

郭紀子指出，倘若建置20年地上權社宅，邏輯上除了承接社宅原有兩大問題，還會衍伸四大問題如下：

一、地租收費標準先訂立　避免淪「買得起、養不起」

每年繳交的地租將是地上權社宅購屋者所關切的，20年長期持有地上權住宅，所累積下來的地租金額也是一筆不小的開銷，會不會變成「買得起、養不起」的房子？

處理不好，民眾可能購買地上權社宅的意願不高，地租的收費標準以及是否降低弱勢族群繳交的金額等相關措施，值得思考。隨著政府逐年調高土地公告現值，造成地租上漲，且融資受限制，會對購置地上權之民眾產生衝擊。

二、20年租約到期　

打著低價優勢的地上權社宅，原本是解決高房價問題下的商品，地上權社宅設定年限會對價格有顯著影響，地上權住宅價格會隨時間經過而逐漸減少，且與一般有土地所有權住宅的價差會隨時間延長逐漸擴大，會隨時間而折舊。

20年後呢？購買者是否會變得更弱勢？這些年，買房子的人為何變有錢？肇因於「有土斯有財」，所謂房價上漲本質上是土地資產增值，而地上權住宅存續期限屆滿須繳回。

三、購買者有修繕之義務？

假設設定地上權20年，如果你是購買者，使用15年後，房屋各項設施開始出現老化問題，你會修繕嗎？而且，這並非租約，而是購買使用權，必須恢復原狀再交還政府？

現行社宅尚且在租約中有規定交屋時必須恢復原狀，但實際施行仍困難重重，若是變成地上權20年，恐怕會衍生更多問題，倘若無法解決，最終的使用修繕，仍是納稅金埋單！

四、管理問題糾紛理不完

各種政策性住宅均有其不同之優缺點及未來目標，事實上，台灣地上權產品推出後，相關實務執行上一波三折，遇過不少問題。

其中，管理問題就很大的麻煩，設定地上權之建築物，地上權人以外之第三人如僅購買使用權、承租權者，僅屬公寓大廈管理條例所稱之住戶，無法依公寓大廈管理條例由住戶互選管理委員籌組管理組織，臺北車站特定專用區的交九轉運站就是如此，產生糾紛很難解決。

最後，郭紀子說，「無論是20年地上權社宅，抑或是20年社會住宅租約，其實最終都必須回歸『財務基本面』，如果是社會福利政策，用以弱勢大眾，相信民間反對聲浪不會太強，但鎖定族群非弱勢戶，政策執行又必須勞民傷財，政府恐怕需要三思、三思再三思！」