人人身價破億！務農世家賣地　「沉默族人」永遠沉默…竟激省百萬仲介費

記者陳韋帆／新北報導

▲新北市務農世家每次售地，都會有幾位沉默族人，結果每人竟省下約百萬仲介費。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

有錢人的世界真奇妙！新北市有一個務農家族，在祖先庇蔭下，每人都獲得許多農地，人人身價都破億，不過，每次土地買賣時，總會有幾位「沉默族人」，雖然沉默，卻也從未明確阻止親戚售地，地政士回頭一算，才驚覺事情不對勁，長期下來，這些「沉默族人」平均每人已激省約百萬元仲介費。

新北市一個家族，因早期祖先在新北市外圍務農，郊區擁有多筆土地，在政府推動捷運、高速公路、重劃下，多筆土地價值暴漲，家族後代子孫也因此人人身價破億。

該家族的土地有的被徵收，也有部分出售，後代子孫難免有「不願同意」出售祖產的人，而協辦的地政士，起初協辦過戶時，只覺得好羨慕家族身價，但辦理多筆土地後，驚覺不對勁，仔細思考，才驚覺家族「不願同意」的族人們，已省下百萬元的仲介費用。

協辦的正業地政士事務所所長鄭文在表示，由於該家族土地多屬於共有，不動產相關法規，不動產的處分以全體同意為主，若有部分不同意，則依土地法第34條之1，共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾2/3者，其人數則不予計算。

另外，為了平衡權利，共有人出賣其應有部分時，其他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

他指出，由於該家族每次出售不動產，總有固定幾人不同意，故依法告知土地即將出售，並提醒其優先購買權權益，但多次辦理後，竟發現他們才是真正的高手，而且還這樣省下了近百萬元仲介費。

鄭文在說明，土地買賣除了必須負擔的土增稅、房地合一稅，其次就是仲介費，由於祖產的土地大部分屬於舊制，若以民間4%收費標準計算，1億土地就必須支付400萬仲介費，即使多人共同負擔，以10人來說，1人也必須承擔40萬仲介費。

而依照內政部102年9月6日內授中辦地字第1026038384號函，共有土地不同意處分之他共有人，若與經紀業無委託關係，自無支付服務報酬之義務。

也就是說，該家族「不同意」出售的共有人，只要次次都不同意，不僅不用處理土地出售相關事宜，就連仲介費都由家族其他同意出售者承擔，而且依照法院提存流程，「不同意」出售的共有人還能優先取得價金。

鄭文在認為，這樣的情況，已然因法令不完善，變成「少數霸凌多數」的活教材，建議內政部應正視真實案例，重新檢視個案，讓投機者無所遁行，也讓土地的使用，地盡其利，而不是「少數霸凌多數」，阻礙經濟發展。