新新聞／社會宅成為房價下跌「代罪羔羊」

撰文／林哲良

為了落實居住正義，延續前人郝龍斌的腳步，台北市長柯文哲在上任百日之內，快速選定捷運龍山寺站、港墘站、台北橋站及美河市等地，做為首波捷運公共（社會）住宅。沒想到，柯Ｐ照顧弱勢、青年族群的美意，卻招致捷運共構宅住戶的反彈，讓參與公共住宅規劃的都發局局長林洲民，也忍不住大動肝火，在個人臉書發文「台北人瘋了嗎？」

捷運共構宅居民擔憂公共住宅會造成房價下跌，故而群起抗議。／林旻萱攝

影響房價下跌？言過其實

追根究柢，捷運共構宅住戶之所以出現情緒性反彈，無非是現有住戶擔心房價因此而下跌，以及居住品質因而滑落。對於前者，有巢氏房屋發言人劉炳耀首席顧問表示，租屋與買房是兩個不同的市場，住戶的擔憂顯然是過度解讀了。若說市府釋出捷運共構宅做為公共住宅會導致房價下跌，恐怕有點言過其實！

吉家網不動產董事長李同榮表示，從供需的角度來看，公共住宅若要影響到房市、房價，一定是釋出數量相當可觀。就目前已知的資訊來看，今、明兩年，台北市政府頂多釋出一千∼二千戶的捷運公共住宅，這樣的數量若要影響購屋市場的供需，其實並不容易，房價終究還是回歸總體因素，而非單一因素。

中信房屋副總經理劉天仁認為，二千戶的捷運公共住宅雖不至於影響整體房市的供需，但倘若過度集中於少數地區，尤其是交通距離離市中心較遠的區域，難免還是會對房價產生些許不利的影響。但就台北市政府目前的規劃來看，似乎沒有這樣的問題。 

事實上，就歷史經驗來看，郝龍斌時代所推出的租金低於市價的公營住宅，包括大龍峒、行天宮、萬隆等捷運共構宅，儘管也是採取混合居住方式，但受惠於房地產景氣上揚，上述地區的房價並未因此出現下滑。換句話說，房市的榮枯才是影響捷運共構宅房價的主要關鍵因素。充其量，柯Ｐ領軍的台北市政府不過是「代罪羔羊」。

李同榮說，基本上房市已步入買方市場，未來二、三年將易跌難漲，關鍵只在跌多跌少？還有跌多久？與社會住宅政策關聯性不大。除非，柯Ｐ能夠在短時間之內找到大量的社會住宅用地，並籌措到足夠的資金，否則就算給柯Ｐ八年的時間，也很難蓋出二萬～五萬戶的社會住宅。沒有二萬戶以上的社會住宅，讓消費者不見得要買房，很難影響買房的需求！

租金便宜，才有能力存錢買房

其實，捷運共構宅居民的反彈，有可能「弄巧成拙」。德明財經科技大學副教授花敬群日前對媒體表示，社會住宅不一定代表社區居住品質較差，但倘若居民抱持著房價可能下跌的心態，集體心理作用發酵而做出不理智的行動，房價可能因此下跌，到最後，反而是居民「自己害了自己」。

台北市的捷運公共住宅預計將採取租金浮動制度，以三年為一期，第一年以當地市價租金八五折計收，若無違規的行為，第二、三年租金將降為七折。劉炳耀說，從正面的角度解讀，租金相對便宜，租屋者才有能力存錢，台灣人「有土斯有財」的觀念根深柢固，這些租屋者很可能成為未來潛在的買房者，未必是壞事。

持平而 論， 從租金浮動制度的設計來看，台北市政府也有心要維持好捷運公共住宅的居住品質。李同榮說，就經驗來看，社區管理的好壞對房價雖有一定的影響，但租屋者並非是品行不良之人，所以毋需將兩者聯結。捷運共構宅擁有者若擔心居住品質問題，不妨藉此要求市府提供更完善的物業管理，創造雙贏。

別擔心，有人潮就有錢潮

劉天仁說，選定單一地段、大量興建社會住宅，除要嚴控建築品質之外，還要盡量避免管理不善，造成特定地區域淪落為﹁貧民窟﹂的刻板印象。倘若能兼顧建築及管理品質，社會住宅應不至於拖累周邊房價。

大聲行銷顧問執行總監田大權日前接受媒體採訪表示，有人潮就有錢潮，被選定會興建大量社會住宅的區域，勢必湧進大量的人潮，商家的生意值得期待，店面極有可能因此而炙手可熱！（更多相關資訊，詳見1462期新新聞，或新新聞官網）