中油賺爆！「地上權」毒藥變成香餑餑　建商們瘋搶、權利金年收逾31.2億

記者陳韋帆／台北報導

▲世邦魏理仕表示，近年地上權翻身，中油光權利金1年就收逾31.2億元。（圖／記者陳弋攝影）

一向被視為房市藥房毒藥的「地上權」變身香餑餑！商仲世邦魏理仕表示，地上權因為有房無地，且貸款成數低、缺乏估價基準等特性，過往都被視為藥房毒藥，但不少開發商近年大舉獵地，不僅蓋住宅，醫美、坐月子中心、KTV全都蓋，中油也在此波地上權潮大賺一筆，單權利金1年就收逾31.2億元。

世邦魏理仕估價及諮詢服務部副董事張維升表示，以住宅來說，高漲的房價加上少子化、高齡化趨勢，僅市價6~7折的所有權房屋成為新購屋趨勢，購買地上權的銀髮族、年輕人，身邊可保留更多現金運用。

張維升指出，除了住宅建案，近年地上權也明顯有多元規畫趨勢，例如新北市板橋的「新板傑仕堡」，就是新光人壽向中油標得的地上權，此外，前2年南部曾有全台最大的KTV的地上權產品。

他說，地上權標售熱度不減，表示市場仍有需求，只是在「對的時間點」「最適合的區位」「精準產品定位」才是產品勝出關鍵。

而招標設定地上權，向來是公部門活化國有非公用土地的重要管道，台灣中油股份有限公司，作為國內較早啟動資產活化計畫的泛國營事業，歷年位在雙北、新竹精華區的數筆成功招商案件，權利金收入超過31.2億元。

目前市場仍有持續釋出地上權案？張維升表示，這項趨勢在地狹人稠的台灣，短期內應該不會改變，如近期中油公司就委由世邦魏理仕辦理「新竹市成功段及大學段等5筆土地設定地上權案」，總面積1,460坪，將於12月1日、12月15日，分別於台北、新竹舉辦2場招商說明會。

對於評估地上權是否值得開發或投資，世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學認為，要從「開發權利金的合理性」、「預期地租的掌握」、「個案區位市場成熟度」、「交通便利性」、「基地規模及臨路條件」來看，而有些個案本身有土地使用限制，譬如無法興建作為住宅使用，這些都要事前了解清楚、交由專業評估，以避免時間及隱藏成本的耗費。以目前地上權產品規劃來看，商辦、出租住宅仍是最多，另外也看到中南部全聯、統一等零售商標地做大店，及複合式零售使用。

世邦魏理仕估價及諮詢服務部副董事李智偉則指出，高科技聚落已經從過往的竹科向外延伸，此次中油在新竹市的地上權土地，距離竹科相當近，又有公道五路、光復路、竹北高鐵站等交通輔助，再加上新竹政府大力扶植高科技半導體產業，取得相關辦公室用地需求，因此適合作為科技業辦公室總部、後援辦公室、研發中心，或企業轉規劃員工宿舍、出租住宅；由於本案離清大、交大也很近，作為產學合作的據點也合適。

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