窮得只剩房？以房養老房貸推動牛步　央行推4大建議

2015年底，公股銀行陸續推出「以房養老」逆向抵押房貸，但承作案件數成長緩慢。央行提出4大建議，除政府應加強宣導外，還可搭配專業諮詢以及信用保證等機制，增進國人接受度。

▲「以房養老」推動緩慢，央行提出4大建議。（圖／翻攝自維基百科）

隨著高齡化社會來臨，除了政府主導、推動長照政策外，如何透過資產活化補足銀髮族晚年資金需求，提升生活品質，並降低青壯年扶養負擔，也成為重要議題。而國人房屋自有比率高，推動以房養老貸款，有效將長者手中持有的不動產，轉化為穩定現金流，成為一個有效的資產活化方式。

合庫銀在2015年11月率先開辦商業型以房養老貸款，陸續有其他銀行跟進，但截至今年6月底僅有12家銀行承作，合計核貸2677件，總核貸金額約新台幣145億元，其中合庫銀、土銀與華南銀3家公股銀行，就囊括9成市占。

然而，商業型以房養老貸款開辦近3年，承貸金融機構仍以公股銀行為主，民營銀行「興趣缺缺」，推動速度緩慢。央行於9月4日邀請公股銀行研商討論，了解各銀行辦理進度以及面臨的困難，希望能提升銀行辦理意願。

根據央行27日理監事會議的會後參考資料，與會銀行提出以房養老貸款的3大問題，首先是「有土斯有財」的傳統觀念不易改變，除了當事人本身接受度不高，兒女也會勸阻父母申貸。

其次是銀行授信風險具高度不確定性，例如壽命不確定性的風險（借款人長壽風險），以及擔保品跌價風險（房價下跌）。

最後是逆向抵押房貸商品相對複雜，包含金融、信託及法律面向，由於不容易對年長者說明，也導致年長者不清楚商品的權利義務及相關內容。

為讓銀髮族不要窮得只剩下房子，可以有更充足資金，讓退休生活過得更開心，央行提出4大建議，首先是政府須積極參與以房養老制度設計，才有利於逆向抵押房貸產品推動及永續發展。

其次，目前「有土斯有財」的傳統觀念仍難以扭轉，但政府部分仍可透過溝通宣導，逐漸改變民眾觀念，慢慢增加國人對以房養老貸款的接受度。

第三，央行指出，以房養老貸款較傳統房貸複雜，涉及權利義務及法律層面，需跨部會共同協助處理，因此可參酌香港、美國經驗，建立專業諮詢制度，不僅維護借款人權益，亦可提高產品接受度，減少消費爭議。

最後，央行建議可建立信用保證機制，補足貸款餘額大於擔保品價值的潛在損失，增進銀行辦理以房養老貸款的意願。