揭密！都更、危老建商賺很大？　專家：不怕也可以自己來

記者陳韋帆／台北報導

都更、危老重建近日正盛行，但原住戶採取與建商合建的方式，建商到底賺你什麼？台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，其實擔心被建商賺走，自己蓋就好了，可以拿到建商會賺到的3～4成房子。

▲自地自建模式，利潤自享，但可能要提防人多嘴雜的問題。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

張旭嵐說，都更、危老分做「與建商合建」以及「自地自建模式」兩種模式，簡單說，「自地自建模式」就是「自己申請、自己出錢、自己蓋、自己賣」，當然最重要的，利潤自己賺。

通常都更案會有許多地主，所以若要進行「自建」，第一步必須依法成立法人或團體組織，可以由地主代表自組都市更新會，或是委託建經公司或都更公司來代理實施，才能整合相關事務，並向銀行融資貸款。

不過，有報酬就有風險，設計、營造、監工、銷售，都各有專業，雖然必定是委託專業的建築師、營造廠等進行，但一般地主通常不懂，在人多嘴雜狀況下，極有可能蓋出「不理想」的房子，甚至有可能銷售策略有問題，導致銷況不佳。

所以事前地主們最好先建立好良性溝通管道，並徵詢都更推動師相關意見，這樣進行自地自建時，才能將所有風險降到最低。

▲都更案建商通常會取回3～4成的房子進行銷售，做為營造成本以及利潤之用。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

採建商地主合建方式那又是怎樣呢？張旭嵐說，原住戶也就是地主，負責出地，建商出資興建，而建商在蓋完房子後，再將分回的戶別坪數出售，賺回興建和執行費用，市場上，建商取回3～4成都是常態。

舉例而言，假設一個都更案總案量50億而言，就是拿回15～20億的房子，所以賣了建商就淨賺15～20億？賺大錢的建商確實存在，但倘若整合耗費十年起跳，扣除設計、營造，以及地主分回戶等成本，實際上可能只賺到5億。

張旭嵐提醒，5億看似很多，但一案處理了10年，投報率僅有10％，拆算年投報率也僅剩1％，這一切還是設定在順利的狀況下，倘若遇上釘子戶或銷售不順，大建商可能還撐得住，小建商就有可能周轉不靈、直接倒閉，所以找建商合建也一定要慎選建商。