空頭來了！李同榮預測：房市明年下半年開始跌　六都「它漲114%」先崩

記者李育道／台北報導

▲房市趨勢專家李同榮預測2025房市將正式進入修正期，並呈現「量縮價小跌格局」，下半年交易量增但價格進入主跌階段，全年交易量可能縮減10%~15%，價格平均下修10%。（圖／pixabay）

時值2024歲末，房市在歷經新青安甩尾行情洗禮，以及央行宣示打房決心與實際行動，購屋信心下滑，建商與業者在市場忽熱忽冷、政策忽多忽空的矛盾下，猶如洗一場三溫暖，對於2025年市場動向多空看法分歧。房市趨勢專家李同榮特別依照市場經濟基本面、技術循環面、政策消息面，精心研判提出2025房地產十大趨勢發展大預測，2025房市將正式進入修正期，並呈現「量縮價小跌格局」，下半年交易量增但價格進入主跌階段，全年交易量可能縮減10%~15%，價格平均下修10%。房市將修正至2026上半年，修正後的房市走勢焦點將以八個字形容「聞積起舞、見軌則發」。

李同榮針對2025房地產十大趨勢發展預測：

(一)  經濟基本面趨緩

全球經濟與台灣GDP表現趨緩，2025年GDP預計成長3.25%，比較2024表現遜色，房市也較難表現，若新政府在2025提出重大建設，則有助刺激經濟成長，提升購屋信心。

(二)  資金動能受限

雖然民間資金充裕，但央行與金管會聯手金檢不動產放款集中度，營建資金受限，將嚴重影響小建商營運，當房價反轉向下，下半年可能會出現爛尾樓，對房市相當不利。而銀行水位將於下半年趨緩，對剛需與換屋族房貸產生助益效果，有利下半年交易量提升。

(三)  利率持平、匯率趨升與稅率微調 

利率方面，台灣利率仍低，未來一年利率調降有限，對房市影響也有限。

匯率方面，因美國進入降息循環，中線美元轉弱，台幣匯率趨升，對出口產生壓力。

稅率方面，美國若大幅調高關稅區域與產品關稅，間接也會影響台灣出口貿易，而國內財產稅業因財劃法修正，影響地方政府將會適度調高房屋持有稅。

(四)  市場供給大於需求

2024因新青安風潮，建商搶地搶建，以致建照核發量大舉爆發，2025大量建照量與推案量暫難消化，而大量交屋潮更提高供給，2025房市在供給過剩雙重壓力下，供給大於需求，非常不利後市發展。

(五)  通貨膨漲未除

營建成本仍居高不下，油電雙漲壓力，民生消費高漲、民眾保值心態有利購屋信心提升。

(六)  價量表現呈「量縮價小跌格局」

自2024下半年房市剛需之總價置頂，面積卻縮小至底，房價推升乏力，市場量縮，2025房市正式進入修正期，將呈現「量縮價小跌格局」，下半年交易量增但價格進入主跌階段，全年交易量可能縮減10%~15%，價格平均下修10%。

(七)  技術循環由多轉空

開工量與使照完工量仍呈死亡交叉，短期難以翻轉，2025第一季若未改善，房市確認於2024Q4由多轉空。

▲李同榮分析，中南部短線調整，台南此波漲幅達114%將率先領跌，但中南部長線仍然可為。（示意圖／資料照）

(八)  都會表現北部抗跌難領跌

台北市因此波漲幅不高相對抗跌、桃園市因交通建設發展與人口淨流入居六都之冠，表現會最優，中南部短線調整，台南此波漲幅達114%，將率先領跌，但中南部長線仍然可為。

(九)  區域表現三高二多強勢

三高二多區域將表現抗跌，三高包括高科技園區核心、高鐵軌道經濟發展、高成熟商圈發展重劃區，二多包括家戶數增加、人口數淨流入增加區域。

(十) 整體表現跌幅平均10%

未來一年半住宅平均跌幅10%，預售跌幅15%視個案與品牌表現不一，中南部跌幅較多，北部抗跌，廠辦、商辦持平與經濟成長同步，若兩岸地緣政治平穩就有利後市發展。